Soyez sûr de votre financement

Soyez sûr de votre financement

Un projet immobilier commence toujours par une étude précise de son financement. Nous sommes là pour vous accompagner

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💰 Avant de débuter vos recherches, il est nécessaire de définir votre budget 💰

Définir son budget 

Votre budget correspond au montant maximum dont vous disposez pour votre achat immobilier. Il comprend, dans la majorité des cas, un apport personnel. Les banques demandent généralement un apport d’au moins 10% du prix de vente du bien mais plus on en as, plus on rassures le banquier ! 

Ce n’est pas une raison pour tout donner pour autant… Il est également conseillé de ne pas utiliser toutes ses économies. En effet, il faut prévoir les éventuelles dépenses imprévues liées à l’achat ou autre (un problème de voiture par exemple), c'est ce qu'on appelle l'épargne résiduelle.

Par ailleurs, l’achat d’un bien est souvent synonyme de nouvelles envies de décoration. Le prêt immobilier ne peut pas financer le mobilier ni l’électroménager. Il est donc possible de souscrire à un prêt à la consommation mais les taux d’intérêts sont bien plus élevés, cela vous coûtera donc plus cher (taux moyen de 2,2% en 2022 contre 1,20% pour un prêt immobilier).
Il vaut donc mieux réduire son apport pour financer ces dépenses. 

Votre situation financière 

Si vous êtes actuellement embauché(e) en CDI, l’intégralité de votre salaire est pris en compte sauf si vous êtes encore en période d’essai. Dans ce cas, aucun revenu n’est pris en compte par la banque. 

Dans le cas d’une rémunération variable, il est coutumier de calculer la moyenne des salaires variables touchés les 3 dernières années. 

Si vous êtes chef(fe) d’entreprise ou autoentrepreneur(e), les banques exigent une activité de 3 ans minimum avec des revenus stables. 

Seules les professions libérales (avocats, médecins, …) peuvent déroger à cette règle car les banques ont tendance à faire confiance à ce type de profils, considérant que le risque associé à ces activités professionnelles est faible. 

Enfin, si vous êtes en CDD ou en intérim, aucun revenu n’est pris en compte. Il est donc malheureusement très compliqué de se lancer dans un projet immobilier. 

Combien emprunter ?

Pour calculer votre capacité d’emprunt, vous devez connaître la mensualité maximale que la banque vous laissera rembourser. Cette mensualité maximale dépend de votre taux d’endettement. 

Depuis le 1e janvier 2022, le taux d’endettement maximum est de 35% (contre 33% auparavant) et la durée maximum d’un emprunt pour un particulier est de 25 ans. 

Voici un calcul rapide pour définir votre capacité d'endettement : 
Capacité d'endettement = (Revenus mensuels net avant impôts x 35%) - Charges

Vous pouvez ensuite effectuer le calcul du taux d'endettement : 
Taux d’endettement = (Charges + Mensualités) / Revenus 

Les charges correspondent aux charges récurrentes que vous devez obligatoirement payer :

-      Crédit en cours si existant (immobilier, auto, consommation, revolving)

-      Loyer : ce dernier ne sera pas pris en compte si le crédit immobilier concerne l’achat d’une résidence principale. En revanche, si vous investissez dans un produit locatif, le loyer sera compris dans les charges 

-      La pension alimentaire si existante

La mensualité correspond au remboursement du crédit sollicité. 

Les revenus comprennent les revenus que la banque considère comme pérennes : revenus professionnels, revenus fonciers, … 

ASTUCE 😎

Il est parfois avantageux d’attendre un peu avant de réaliser son projet. 

Exemple :
Jules et Imane sont un jeune couple pacsé. Ils disposent de 40 000€ d’apport. Jules est commercial chez un concessionnaire depuis 2 ans. Il gagne entre 4 000€ et 5 000€ / mois répartis de la façon suivante : 1 800€ en salaire fixe, le reste en variable. Ses revenus sont stables depuis 1 an et demi. Imane est responsable RH depuis 2 mois et est encore en période d’essai. Son salaire net est de 4 000€ / mois. 

Scénario 1 : 
Actuellement, aucun revenu d’Imane n’est pris en compte et la variable de Jules n’est pris en compte qu’à 50%. Leur capacité d’emprunt sur 20 ans est de 237 000€. Vivant à Paris, leur budget actuel ne leur laisse pas énormément de possibilités. 

Scénario 2 : 
S’ils attendent 6 mois pour investir et qu’Imane valide sa période d’essai, la totalité de leurs revenus seront pris en compte. Leur capacité d’emprunt sur 20 ans sera donc de 678 000€. On comprend tout de suite mieux pourquoi la patience est une vertu…

Le reste à vivre 

Le reste à vivre est un indicateur permettant d’évaluer le niveau de vie d’une personne ou d’un ménage. C’est la somme restante après le paiement de tes charges mensuelles. 

Reste à vivre = Revenus – Charges fixes 

Parfois, même en respectant les 35% de taux d’endettement, le reste à vivre est trop faible, ce qui effraie souvent les banques. À l’inverse, ces dernières sont parfois plus tolérantes lorsque le taux d’endettement est légèrement dépassé mais que le reste à vivre reste élevé (souvent le cas des célibataires ou couples sans enfants). 

Le saut de charges 

Cette notion correspond à la différence entre ton loyer actuel et ta future mensualité. Par exemple, si tu paies actuellement un loyer à 600€ et que ta future mensualité est de 800€, le saut de charges est de 200€. Si tu arrives actuellement à mettre ces 200€ de côté par mois, il n’y a pas de raison que cela effraie ta banque. Le cas échéant, cela risque de te pénaliser. 

Les crédits en cours

Qu’il s’agisse d’un prêt à la consommation ou d’un prêt automobile, cela diminue ta capacité d’emprunt. Il ne faut donc pas hésiter à rembourser ses crédits en cours en diminuant légèrement votre apport, même si ces emprunts seront remboursés avant le remboursement de votre prêt immobilier. 

Exemple : 
Jean dispose de revenus nets mensuels de 4 000€ et d’un apport mensuel de 40 000€. Il a un crédit auto en cours à un taux de 3,3%. Ces mensualités sont de 150€ et le capital restant dû est de 8 000€ sur 5 ans. 

Scénario 1 :
Jean conserve son crédit auto. Il peut emprunter 271 000€ sur 20 ans et ses mensualités de crédit immobilier sont de 1 200€. 

Scénario 2 :
Jean rembourse son crédit auto. Il économise donc 700€ d’intérêts et peut prétendre à un budget immobilier de 293 000€ sur 20 ans avec des mensualités de crédit de 1 350€. 

Si votre achat concerne un produit d’investissement locatif, il vaut mieux minimiser l’apport car les intérêts d’emprunts sont déductibles de vos revenus fonciers imposables donc + le montant de crédit est élevé, - on paie d’impôts. Il est même possible dans ce cas que certaines banques acceptent de financer à hauteur de 110% le projet, c’est-à-dire sans apport. 

Si vous disposez également d’une épargne avec un taux de rémunération après impôts supérieur au taux d’intérêts du prêt immobilier, il n’est pas judicieux d’augmenter votre apport.

Petit coup de pouce 👍

En cas de 1e achat, parents ou grands-parents peuvent parfois proposer leur aide financière.
Dans ces cas, deux options s’offrent à eux : 
-      Faire un don : s’il est supérieur à 10 000€, il est obligatoire de déclarer ce don mais tu es exonéré d’impôt jusqu’à 31 865€
-      Faire un PTZ (prêt à taux 0) avec reconnaissance de dette ou contrat de prêt (fait par un notaire ou sous seing-privé en respectant les formalités) : le remboursement de ce prêt sera pris en compte dans l’échéancier du prêt et du calcul de tes mensualités.

La durée de l'emprunt ⏳

Elle varie en fonction de l'âge. Il devient compliqué de se voir accorder un prêt après 55 ans. En moyenne, un prêt est accordé avec une durée de 20 à 25 ans, mais la durée réelle est plutôt de 8 à 10 ans (suite à la revente du bien concerné). 

Par logique, plus vous empruntez longtemps, plus vous pouvez emprunter. Mais plus la durée du prêt est importante, plus le taux d’intérêt est élevé. Si vous empruntez à hauteur de votre capacité maximale, la durée sera de 25 ans. Le cas échéant, il est judicieux de réduire la durée du prêt à 15 ans. 

En clair, est ce que vous préférez payer le moins d’intérêts possible ou réduire vos mensualités ? 

Demander de l’aide à un courtier 

Un courtier vous permet de faire l’intermédiaire entre les banques et vous-même. Il connaît les conditions de toutes les banques, trouve l’offre la plus adaptée à votre projet, vous guide concernant les mensualités, les assurances emprunteurs, l’exonération du remboursement anticipé, … 
De plus, il se charge des démarches administratives et constitue votre dossier. 
Enfin, il cherche à diminuer les coûts d’emprunts en négociant le taux d'emprunt, mais également le taux de l'assurance emprunteur.

Vous souhaitez connaitre votre capacité financière précise ? Nous travaillons main dans la mains au quotidien avec les meilleurs courtiers de Paris, compétents, capable de négocier au mieux votre prêt, n'hésitez donc pas à nous contacter si vous souhaitez être mis(e) en relation en cas de projet d'achat ! 

Vous savez maintenant comment étudier votre situation financière. Mais comment optimiser votre investissement ? En effet, la politique actuelle du gouvernement français tend à favoriser l’accès à la propriété grâce à de nombreux dispositifs fiscaux et prêts immobiliers. 

L’achat d’un bien immobilier peut être financé de différentes manières. Il est possible de financer une partie ou la totalité par un prêt immobilier. 


Ce prêt se caractérise par 3 principaux éléments : 

-      Le taux d’intérêt : qui correspond à la rémunération de la banque 

-      La garantie : qui couvre la banque en cas d’impayés 

-      L’assurance emprunteur : qui couvre les problèmes de santé de l’emprunteur 



A. Les taux d’intérêts 

-       Le taux fixe : il n’évolue pas pendant toute la durée de l’emprunt, il est donc considéré comme le taux le plus fiable aux yeux des emprunteurs. En France, 99% des taux sont fixes.  

-      Le taux variable : il évolue tout au long de l’emprunt, l’emprunteur ne connait donc pas à l’avance le montant total qu’il devra rembourser. Ces taux sont considérés comme plus risqués mais plus faibles, ce qui peut être un avantage pour une personne cherchant à revendre rapidement son bien. 

-      Le taux mixte : souvent fixe au départ, il devient ensuite variable sur la fin de l’emprunt. Il est également moins couteux qu’un taux fixe en principe. 

B. La garantie 

- L’hypothèque : Elle adosse le bon paiement de la dette relative à un bien immobilier, sans en déposséder le propriétaire. Cependant, en cas d’impayés, l’hypothèque donne l’opportunité à la banque de saisir le bien et de le faire vendre en justice pour pouvoir récupérer les fonds nécessaires. 

- L'hypothèque légale : Elle remplace le PPD depuis le 1e janvier 2002 et vise également à protéger le créancier.

- La société de cautionnement : il s’agit là d’un organisme qui se porte garant pour la banque et non pour le souscripteur.

- La caution solidaire : il s’agit d’une personne physique se portant caution pour l’emprunteur. Elle est généralement utilisée dans le cas d’un achat par une personne morale, engageant alors tous les associés. 

- La caution fonctionnaire : ce type de cautionnement ne concerne, comme son nom l’indique, uniquement les employés de la fonction publique et permet, dans certains cas, d’être exonéré des frais de garantie.  

C. L’assurance emprunteur

Elle agit comme une protection pour l’emprunteur et le souscripteur. Elle couvre, en effet, les risques de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) de l’assuré en prenant en charge les mensualités restantes ou partielles à payer. Le coût de cette assurance varie en fonction de l’âge et de l’état de santé du souscripteur. 

La politique actuelle du gouvernement français tend à favoriser l'accès à la propriété grâce à de nombreux dispositifs fiscaux et de prêts immobiliers. 

Voici donc une liste non-exhaustive des principaux prêts immobiliers :

Prêt classique (ou prêt amortissable) : Le remboursement du capital emprunté est étalé dans le temps. Le cout total du prêt (capital emprunté + taux d’intérêt) est divisé en mensualités représentant les échéances constantes de l’emprunteur.

Prêt in fine : L’emprunteur paie uniquement les intérêts et ne rembourse le capital qu’à l’échéance. Les mensualités ne sont donc constituées que des intérêts et assurances. 

Prêt VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) : Dans le cadre d’un bien immobilier neuf, le déblocage des fonds s’effectue au fur et à mesure de l’avancement des travaux. L’échéancier mis en place est donc progressif. 

Le PTZ ou prêt à taux 0 : Le taux d’intérêt est égal à 0% sous critères d’éligibilité. Il ne concerne que les achats de résidence principale et ne peut être qu’en complément d’un autre prêt (40% maximum du montant de votre achat). 
Ce prêt est accessible uniquement aux personnes respectant les plafonds de ressources. Seule une personne physique peut y prétendre (impossible donc lors d’un achat via une SCI). Le bien concerné doit se trouver en zone tendue et peut être neuf, ou ancien nécessitant des travaux représentant 25% minimum du cout de l’opération. 
La durée de remboursement varie entre 15 et 25 ans 

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) : Ce prêt vous permet de bénéficier du versement des allocations personnalisées au logement (APL) auprès de votre établissement bancaire entrainant une diminution de vos mensualités. 
Pour être éligible à l’obtention de ce prêt, il faut respecter les plafonds de revenus en fonction du nombre de personnes dans le foyer fiscal et de la zone géographique. 
Cependant, aucun critère n’est exigé concernant le bien (neuf ou ancien). 

Prêts locaux : Certains prêts sont accessibles en fonction de la zone géographique. 
À Paris, par exemple, il existe le Prêt Paris Logement 0% (PPL) vous permettant de bénéficier d’un prêt sans intérêts. Le montant maximum de ce prêt est de 39 600€. 
Ce prêt est destiné aux primo-accédants (1e achat immobilier) respectant les plafonds de ressources. 
Le bien concerné doit se situer à Paris intra-muros et doit représenter votre résidence principale. Ce prêt a, en effet, pour objectif d’éviter l’exode en banlieue. Il peut s’agir d’un bien neuf ou ancien, avec ou sans travaux. 

Prêt relais : Le prêt relais vous permettra d’acheter un autre bien avant d’avoir vendu votre résidence principale. Ce prêt est limité à une durée de 2 ans maximum en règle général. 

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